PREGUNTAS FRECUENTAS (FAQs)
El desarrollo de una promoción a través de una Comunidad de bienes, es una fórmula de promoción inmobiliaria en régimen de autopromoción en Comunidad, formada por personas que buscan una vivienda más económica que la adquirida directamente a una empresa promotora, regulada por el Código Civil, que se rige por unos Estatutos y se gobierna a través del otorgamiento de poderes a una gestora, desarrollando un proyecto inmobiliario sobre un solar elegido.
Son distintas. La Comunidad de bienes está regulada por el Código Civil y puede desarrollar un sistema de autopromoción con las siguientes características:
- Carece de personalidad jurídica propia.
- La representación y gestión esta delegada en un Gestora.
- Cada comunero adquiere una cuota de participación indivisa.
- Tiene una consideración fiscal independiente de sus socios.
La Comunidad de Propietarios está regulada por la Ley de Propiedad Horizontal y también puede desarrollar un sistema de autopromoción con las siguientes características:
- Es un tipo de Comunidad de bienes especial recogida en el artículo 396 del Código Civil.
- La representación y gestión está delegada en el presidente de la comunidad.
- Cada comunero adquiere una finca dentro de un edificio contribuyendo a los gastos de los elementos comunes mediante una cuota de participación.
- Tiene una consideración fiscal independiente de sus socios.
Son distintas. La Comunidad de bienes está regulada por el Código Civil y puede desarrollar un sistema de autopromoción con las siguientes características:
- Carece de personalidad jurídica propia.
- La representación y gestión está delegada en un Gestora.
- Cada comunero adquiere una cuota de participación indivisa.
- Tiene una consideración fiscal independiente de sus socios.
La Cooperativa está regulada por la Ley de Cooperativas y también puede desarrollar un sistema de autopromoción con las siguientes características:
- Tiene personalidad jurídica.
- La representación y gestión está delegada en la Asamblea General, teniendo además otros dos órganos gestores delegados: el consejo rector y el presidente.
- Cada cooperativista es socio de la Cooperativa y es adjudicatario de una finca dentro de un edificio contribuyendo a los gastos en función de las condiciones establecidas por la Asamblea General.
- Tiene una consideración fiscal independiente de sus socios.
La vivienda es más barata porque la fórmula de desarrollo en régimen de Comunidad no busca beneficios como lo hace una empresa promotora, limitando los honorarios de los profesionales intervinientes, y no incurre en gastos de constitución (como las sociedades o cooperativas), ni está sujeta a impuestos de sociedades, etc.
Cada uno de los Comuneros otorgará un poder de representación a la Gestora con las suficientes facultades para realizar la completa gestión de la promoción, en nuestro caso WOSS, cuya función será impulsar y controlar el desarrollo de la promoción así como representar al conjunto de los comuneros, evitando así la necesidad de requerir su presencia en cada operación jurídica de la Comunidad.
En el momento de la adhesión a la Comunidad, los comuneros otorgan mediante documento notarial poderes a la Gestora para que pueda representarles en todo arrendamiento, encargándose del desarrollo de la promoción (contratación de técnicos, proyectos, financiación, etc.).
La Ley 38/19999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (BOE núm. 266, de 6-11-1999), que es el marco legal específico en la ejecución de cualquier promoción de viviendas, determina en su Artículo 9: “Será considerado promotor cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título”, recayendo por tanto la responsabilidad atribuida al promotor en la Gestora de la Comunidad, manteniendo los comuneros todas las garantías de una promoción directa que pudiera desarrollar una sociedad promotora.
El precio de la venta es cerrado no pudiendo variar, a excepción de la posible modificación del importe del I.V.A. (impuesto del valor añadido) que depende del Ministerio de Economía y Hacienda.
El carácter de precio cerrado se ha obtenido de la aprobación del Estudio de viabilidad económica de la promoción propuesto por la Gestora de la Comunidad, por lo que el precio de la vivienda y sus anejos será siempre el estipulado en el contrato de adhesión de los comuneros, repercutiendo el saldo final a la Gestora, tanto si es negativo como si es positivo.
Sí. En el momento de la adhesión a la Comunidad se podrá establecer una forma de pago distinta al programa de pagos estándar, siempre que la nueva propuesta tenga por objeto adelantar pagos (retrasarlos sería un perjuicio para el resto de comuneros), recalculándose el valor de la vivienda mediante la estimación del ahorro costes financieros, el mayor coste de afianzamiento de las cantidades adelantadas y cualquier otro concepto que pudiera influir en aquel.
En el régimen de autopromoción es la propia Comunidad quien promueve las edificaciones, no existiendo otro riesgo de no acabar las viviendas que el desistimiento o interrupción de los pagos por los comuneros, eliminándose el riesgo de quiebra del promotor que existe en la compra de viviendas a una empresa inmobiliaria.
Sí. Las calidades elegidas han sido expuestas en el piso piloto realizado junto al solar.
Si, el adelanto de cantidades supone una reducción en la cantidad a solicitar para el préstamo hipotecario, produciéndose un ahorro en los gastos financieros si bien también un incremento del coste del aval por las cantidades anticipadas, conceptos estos y cualquier otro con el que se re calculará el valor final de la vivienda.
Sí. Para ello deberá abonar las cantidades que figuran en el plan económico de financiación (por hitos), a medida que sea necesario afrontar los costes de la promoción.
Sí. Con la entrega de llaves se habrá de completar el pago del tipo de IVA vigente del importe pagado en la vivienda, garaje y trastero, igual que en una promoción realizada por una empresa promotora.
Si. Las garantías están determinadas por la Ley de Ordenación de la Edificación, y son las mismas que si la vivienda hubiera sido comprada a una empresa inmobiliaria.
La división y consiguiente disolución de la Comunidad de bienes se producirá con la adjudicación y entrega de las viviendas, garajes y trasteros en régimen de propiedad horizontal.
- El asesoramiento jurídico desde la constitución de la cooperativa, realizando los trámites administrativos necesarios para su correcta inscripción en el Registro de Cooperativas y el posterior asesoramiento en las obligaciones societarias;
- El asesoramiento en la búsqueda de suelo, y en el desarrollo urbanístico, de planeamiento y gestión si fuera necesario,
- Asesoramiento técnico en el desarrollo del proyecto de edificación, en el proceso de selección de empresa constructora, de elevada complejidad por sus aspectos técnicos y jurídicos en lo que se refiere al contrato de ejecución de obras: plazos, precios, garantías, etc., y en la ejecución de la edificación, hasta la entrega de las viviendas en el plazo y precio establecidos.
La cooperativa se articula a través de sus órganos de representación: Asamblea General y Consejo Rector.
- La Asamblea General, es el órgano supremo de expresión de la voluntad de la cooperativa Los socios reunidos en Asamblea deliberan y adoptan acuerdos en cuanto a la marcha de la promoción, y es este órgano el que aprueba el plan de actuación de la promoción, el proyecto de edificación, la contratación de la obra.. etc., y ratifica las actuaciones realizadas por el órgano delegado de gestión (Consejo Rector). Los acuerdos tomados en Asamblea obligan a todos los socios.
- El Consejo Rector es el órgano de gobierno, gestión y representación de la cooperativa, con sujeción a la ley, a los estatutos y a la política general fijada por la Asamblea general. Formado al menos por tres socios que ocupan los cargos de presidente, vicepresidente y secretario. El presidente del consejo rector lo será también de la cooperativa.
- Los interventores, entre uno y seis, son el órgano de fiscalización de la cooperativa y tienen como función principal la censura de las cuentas anuales.
- Ser elector y elegible para los cargos de los órganos sociales.
- Formular propuestas y participar con voz y voto en la adopción de acuerdos por la Asamblea general y demás órganos sociales de los que forme parte.
- Recibir la información necesaria para el ejercicio de sus derechos y el cumplimiento de sus obligaciones.
- Participar en la actividad empresarial que desarrolla la cooperativa para el cumplimiento de su fin social.
- Al retorno cooperativo, generado normalmente por los beneficios netos obtenidos en la venta o arrendamiento de los locales comerciales, cuyo importe se emplea habitualmente en aminorar el precio de la vivienda.
- A la actualización y devolución de las aportaciones de capital social cuando proceda.
- A aprobar en Asamblea general las cuentas del ejercicio anterior.
La vivienda es más barata porque la formula de desarrollo en régimen de cooperativa no busca beneficios como lo hace una empresa promotora, limitando los honorarios de los profesionales intervinientes, y obteniendo ventajas fiscales al estar exentos o bonificados del pago a Hacienda algunos actos jurídicos.
La Ley 38/19999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (BOE núm. 266, de 6-11-1999), que es el marco legal específico en la ejecución de cualquier promoción de viviendas, determina en su Artículo 9: “Será considerado promotor cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título”, recayendo por tanto la responsabilidad atribuida al promotor en la Gestora de la Comunidad, manteniendo los comuneros todas las garantías de una promoción directa que pudiera desarrollar una sociedad promotora.
Toda la documentación de la Cooperativa y la promoción (proyectos, licencias, documentación administrativa, etc.) se encontrará permanentemente a disposición de los socios, pudiendo ser consultada en las oficinas de la Gestora, quién será la encargada de su custodia. Tan solo existirán las restricciones propias impuestas por la Ley de protección de datos referentes a los integrantes de la Cooperativa.
Sí. La adquisición de la vivienda en régimen de Cooperativa está sujeta al impuesto del Valor Añadido al tipo vigente en cada momento, devengándose el IVA en los anticipos de los socios, que tendrán el tratamiento de anticipos a cuenta del precio final de la entrega de la vivienda.
Sí. De acuerdo con la Ley 57/1968, de 27 de julio, (BOE núm. 181, de 29-07-1968) reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de vivienda, todas las cantidades entregadas estarán garantizadas (frente a la no iniciación de obras o no obtención de la licencia de primera ocupación) y se depositarán en la cuenta especial de la Cooperativa para abonar los costes necesarios para el desarrollo de la promoción.
Sí. En el momento de la adhesión a la Cooperativa se podrá establecer una forma de pago distinta al programa de pagos estándar, siempre que la nueva propuesta tenga por objeto adelantar pagos (retrasarlos sería un perjuicio para el resto de socios), recalculándose el valor de la vivienda mediante la estimación del ahorro costes financieros, el mayor coste de afianzamiento de las cantidades adelantadas y cualquier otro concepto que pudiera influir en aquel.
Sí. Las calidades elegidas han sido expuestas en el piso piloto realizado junto al solar.
Se financiará con los fondos propios de los socios y/o el préstamo hipotecario suscrito con una entidad financiera.
Si, el adelanto de cantidades supone una reducción en la cantidad a solicitar para el préstamo hipotecario, produciéndose un ahorro en los gastos financieros si bien también un incremento del coste del aval por las cantidades anticipadas, conceptos estos y cualquier otro con el que se recalculará el valor final de la vivienda.
Sí. Para ello deberá abonar las cantidades que figuran en el plan económico de financiación (por hitos), a medida que sea necesario afrontar los costes de la promoción.
Sí. Con la entrega de llaves se habrá de completar el pago del tipo de IVA vigente del importe pagado en la vivienda, garaje y trastero, igual que en una promoción realizada por una empresa promotora.
Junto con la entrega de llaves se entregará la siguiente documentación:
Si. Las garantías están determinadas por la Ley de Ordenación de la Edificación, y son las mismas que si la vivienda hubiera sido comprada a una empresa inmobiliaria.
